Uno de los aspectos más importantes en una Comunidad de Propietarios es el referente a las cuotas de participación. De éstas, y según establece la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 9, se van a derivar una serie de derechos y obligaciones dentro de la Comunidad, como la contribución que, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, tendrá que hacer cada vecino a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Las cuotas de los distintos departamentos que conforman la comunidad debería n sumar 100, sin embargo, es bastante frecuente encontrar comunidades cuyas cuotas de participación están mal calculadas.
Este error puede ser debido a que normalmente se tiende a confundir o tratar como sinónimos al coeficiente de propiedad y a la cuota de participación. Ambos conceptos, aunque muy similares no deben confundirse. Coeficiente de Propiedad es el valor porcentual que se asigna (el promotor, constructor, etc.) cuando un edificio se divide en pisos o locales, correspondiendo a cada uno de ellos un porcentaje que sumados todos nos da 100% mientras que según la definición de la cuota de aplicación la podemos encontrar en la Ley de Propiedad Horizontal. En el Art. 3º de la LPH se establece que, “a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.” Y continúa en el Art. 5º diciendo “Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.”
De lo anterior se concluye que ambos valores no tienen por qué coincidir. Por ejemplo, un local comercial situado en un bajo, puede tener un coeficiente de propiedad bastante elevado por tener una gran superficie y, sin embargo, al no hacer uso de servicios/elementos comunes como ascensor, portales, limpieza de escaleras, etc., puede tener una cuota de participación muy baja.
Conviene aclarar que según establece el Art. 9.2 de la LPH, la no utilización de un servicio no exime de la obligación de pago y es necesario que se establezca en los Estatutos para que para que un propietario no participe en determinados gastos.
¿Y si el resultado de la suma de todos los coeficientes no es 100, se pueden modificar las cuotas de participación?
Sí, por acuerdo unánime de todos los propietarios. No obstante, si un vecino entiende que la cuota ha sido establecida de forma arbitraria y se siente perjudicado por el acuerdo, siempre puede impugnar judicialmente la asignación de cuotas que se haya hecho.
MAY